房地产开发商为了促销卖房赠各种商品，赠的这部分商品在土地增值税和企业所得税上都视同销售吗？

  根据现行税法规定，房地产开发商在卖房时赠送的各种商品在土地增值税和企业所得税上的处理有所不同。

  在土地增值税方面，对于“买一赠一”的促销活动，国家税务总局没有专门出台明确的政策。不过，实务中处理方法如下：

  1、赠送的车位、储藏室：这些通常被视为捆绑销售的一部分，而不是真正的无偿赠送。因此，在土地增值税清算时，这类赠品通常不单独计入清算收入，而是与房产一起按统一的出售的收益处理。

  2、赠送的家电、家具等：这类赠品通常不视同销售缴纳土地增值税，因此成本也不得在土地增值税前扣除。

  对于以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允市价的比例来分摊确认各项的出售的收益。也就是说，赠品部分需要按照其公允市价分摊收入，从而在企业所得税上视同销售处理。

  土地增值税：车位、储藏室等通常不单独视同销售，而家电、家具等一般不视同销售。

  企业所得税：无论是车位、储藏室还是家电、家具等，都应按照公允市价分摊确认出售的收益，从而在企业所得税上视同销售处理。

  因此，房地产开发商在卖房赠商品的情况下，赠品在企业所得税上需要视同销售处理，而在土地增值税上则根据详细情况处理。建议房地产开发商在制定促销策略时，事先咨询当地税务机关，确保合规。

  以下是一些与房地产开发商促销卖房赠送商品相关的土地增值税和企业所得税处理案例，这些案例展示了不同的赠品形式及其税务处理方式：

  某大型房地产开发企业在销售新房时，推出了“购房即送地下停车位使用权”的促销活动。车位位于项目内部，作为配套设施的一部分建设完成。

  收入确认：车位的价值被视为已经包含在房屋售价中，因此不单独视为转让行为。

  成本分摊：需要合理分配取得土地使用权所支付的金额、开发成本等扣除项目到住宅和车位上，能够准确的通过建筑面积比例或其他合理的分摊方法来进行成本分摊。

  视同销售问题：由于车位并非独立于住宅销售，而是作为购房合同的一部分，所以并不构成土地增值税下的视同销售行为。

  另一家房地产公司在售楼过程中，对于购买特定户型的客户，提供了一套高档家用电器（如冰箱、洗衣机等）作为赠品。

  收入确认：如果家电是随房屋一同出售，并且其价值已经融入房价中，则不属于独立的商品销售行为。

  成本分摊：家电的成本可能计入开发成本或销售费用，具体取决于地方税务机关的规定。

  视同销售问题：如果家电的成本未直接反映在房价中，则在大多数情况下要按照视同销售的原则做处理，但这样的一种情况较少见。

  收入确认：同样遵循国税函[2008]875号文的原则，家电的价值应根据公允市价比例分摊至总销售额中。

  一家高端房地产项目，在销售期间提供了“精装修交房”选项，即购房者可以再一次进行选择由开发商提供的统一标准装修服务，或者接受同等价值的现金补偿用于自行装修。

  视同销售问题：装修服务不是独立的商品或劳务，而是作为房屋销售的一部分，因此不会被单独视为视同销售行为。

  收入确认：装修服务的价值应根据公允市价比例分摊至总销售额中，与房屋销售合并计税。

  为吸引购房者，某些楼盘承诺前两年免收物业管理费，或者给予一定期限内的物业费折扣优惠。

  收入确认：物业管理费减免通常不可能影响土地增值税的计算，因为它不属于房地产本身的价格组成部分。

  成本分摊：物业管理费减免属于后期运营阶段的成本，不在土地增值税清算范围内考虑。

  收入确认：物业管理费减免不影响企业的当期营业收入，因此也不会影响企业所得税的计算。

  以上案例反映了不一样赠品在土地增值税和企业所得税上的不同解决方法。有必要注意一下的是，真实的操作中还需结合当地政策法规的具体实际的要求以及项目的真实的情况来确定最合适的税务处理方案。此外，建议咨询专业的税务顾问以确保合规性和准确性。

  当赠品的价值超出房屋售价的5%时，这样的一种情况在土地增值税处理上在大多数情况下要特别注意。虽然目前并没有直接规定赠品价值超过房价特殊的比例的具体解决方法，但从税务合规性和合理性的角度来看，以下是可能的处理原则和建议：

  如果赠品的价值明显超过了房屋售价的5%，可能会引起税务机关的关注，认为这不再是普通的促销行为，而是实质上的额外商品或服务的提供。在这种情况下，税务机关有可能要求将这部分赠品视为独立的商品销售行为，并据此计算土地增值税。

  对于“买房送赠品”的情况，如果赠品的价值已经合理地反映在房屋售价中，那就能继续按照整体交易价格来确认收入，并根据合理的分摊方法（如建筑面积法、占地面积法等）分配取得土地使用权所支付的金额和其他开发成本。

  但是，若赠品的价值显著超出房屋售价的比例，使得这种安排显得不合理，则税务机关可能会要求单独确认赠品的价值作为额外收入，并相应调整土地增值税的计算基础。

  在计算土地增值税时，增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。因此，如果赠品被视为独立的商品销售行为，则其价值应当从总出售的收益中分离出来，单独计算相应的增值额及其土地增值税。

  提前沟通：开发商应在策划此类促销活动之前，就赠品的价值设定与当地税务机关进行充分沟通，确保了解地方税务机关对此类情况的具体看法和处理方式。

  记录保存：保持详细的账目记录和相关凭证，包括但不限于销售合同、收款凭证、成本明细表等资料，以证明赠品的价值确实已经体现在住宅售价内，且提供了合理的理由说明为何不应将其视为独立的商品进行视同销售处理。

  专业咨询：鉴于不一样的地区有几率存在差异化的执行标准，建议聘请专业的税务顾问或会计师事务所提供咨询服务，确保所有操作符合最新的法律和法规要求。

  裁判规则：房地产企业在宣传的过程中对所售房屋的“赠送面积”进行了详细注明及允诺，对双方订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生重大影响，即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在买受人承诺后，应为合同内容；房地产企业未兑现“赠送面积”承诺的，应承担违约责任。

  【改判案例】：亳州市中院（201X）皖**民终5**号——原告葛某与被告安徽****地产有限公司商品房销售合同纠纷案

  一审法院认为：（1）虽然被告在商品房销售过程中，以宣传单的形式广告宣传买房即赠送相应房屋面积，但双方签订的商品房买卖合同中没有关于被告赠送原告相应面积的约定，原、被告签订的补充协议中也没有约定被告赠送原告相应面积；（2）且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，故原告主张被告返还未赠送9.5平方米房屋面积房款36690.6元的诉讼请求，该院不予支持。

  二审法院改判认为：（1）被上诉人在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺， 并对赠送面积进行了详细标注。这些宣传足以让上诉人信任，并对双方订立房屋买卖合同和房屋价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在上诉人承诺后，应为合同内容。

  （2）补充协议约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，该条约定系格式条款，是被上诉人利用其优势地位预先拟定，对购房者明显不公，且该条款排除了被上诉人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。故被上诉人未按约定赠送其承诺的房屋面积，上诉人要求其承担违约责任，本院予以支持。

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